lunes, 28 de abril de 2008

POLÍTICA ANALÍTICA... FORO DE FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA...


Por Juan Fernando Perdomo *
( jperdomo@infosel.net.mx )
El FORO DE FINANCIAMIENTO DEL SECTOR VIVIENDA organizado por la Cámara de Senadores, es la cuarta reunión que realiza el Senado de la República en materia de Financiamiento para el desarrollo.

La inquietud relevante puede abordarse en el marco de tres hechos indiscutibles:

I. La elevada concentración del crédito a la vivienda en instituciones tales como el INFONAVIT y, recientemente, sus programas destinados a involucrar a bancos y a sociedades financieras de objeto limitado (SOFOLES);
II. A la monotonía del crédito que se ha concentrado – en mas del 95%- en el financiamiento de la denominada vivienda completa, dejándose de atender el mantenimiento, ampliación y mejoramiento de un poco mas de dos millones de viviendas que lo requieren (INEGI 2008) y,
III. Existe la preocupación generalizada porque la explosión de nueva vivienda se ha desarrollado sin un principio elemental de ordenamiento territorial, colapsando buena parte de los servicios de un importante número de ciudades del país, lo que se traduce en una evidente exclusión social de los acreditados.

Asistieron, entre otros, Legisladores de las comisiones que convocaron, funcionarios públicos del ramo y empresarios desarrolladores, así como asesores y especialistas del tema.

Las casas no son sólo un lugar para vivir: Son el motor del desarrollo social, incentivos para el trabajador y unidad de las familias, por ello es fundamental el impulso al sector de la construcción dedicado a la vivienda.

Se esperan, para el 2030, mas de 121 millones de habitantes en México de los cuales el 90% vivirán en zonas urbanas, con lo que se requiere de Polos de desarrollo organizados que estén considerados en una nueva Ley de Vivienda, y con productos financieros innovadores del sector Público y privado, pero que contemplen la infraestructura urbana que acompañe a esos proyectos.

Carlos Gutiérrez, del Consejo Nacional de Vivienda (CONAVI) mencionó que la vivienda en México ha recuperado su crecimiento y se tienen proyectados un millón de créditos para el 2012. Actualmente todos los actores del sector están invirtiendo $281,000 millones de pesos. El 90% del PIB de la construcción es la vivienda y 10% de las cotizaciones del IMSS.

Se tienen modificaciones al presupuesto A LA BAJA por causa de la situación económica de USA pero se han incrementado los subsidios a la vivienda con tasas fijas. Particularmente se insistió mucho en la atención a los ciudadanos que NO tienen un empleo fijo o están en el sector informal, además de aquellos que tienen salarios muy bajos. El representante de la SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL (SHF) destacó la atención a estos sectores de la población.

El Representante de los consejos Regionales de Vivienda dijo que en México hay un 48% de personas que reciben menos de 4 Salarios Mínimos; un 35% menos de 3 Salarios Mínimos y 25% menos de 2 Salarios Mínimos y que para ellos existe el programa “Esta es tu casa”, con 6,000 millones de pesos en subsidios para vivienda, pero que el 58% de la población en pobreza no tiene acceso a créditos.

El INFONAVIT enfocó sus “baterias” a expresar, en cinco puntos, porque no sucederá lo que causó la crisis de los Estados Unidos:
1.- Porque los créditos en México son a individuos de bajos ingresos con afan no especulativo, caso contrario al de nuestros socios comerciales;
2.- Por el perfil de “bajo riesgo” en el caso de los potenciales acreditados en México, ya que arriban con un puntaje mínimo con antecedentes laborales.
3.- Porque la tasa relacionada en México está relacionada con el sueldo y es menor al 7.5% anual y nunca mayor al 25% del Salario Bruto.
4.- Porque en México el acreditado tiene mayores oportunidades en función de su ingreso y de su ahorro y,
5.- Porque en México se cobra por Nómina por lo que generalmente están al corriente.
El director del INFONAVIT, Víctor Manuel Borrás, se comprometió a que para fin del sexenio el 40% de la población vivirá en una casa con crédito del INFONAVIT.

Participaron también los directores del FOVISSSTE, Manuel Pérez Cárdenas; del FONHAPO; Salvador López Orduña; y la subsecretaria de la SEDESOL, Sara Topelson quien dio cifras de interés:
a) la Vivienda en México representa de 4 a 10 veces el ingreso de un hogar;
b) Son 45 millones de Mexicanos los que se encuentran en pobreza y 80% con tienen cobertura de red social, ni accesos al crédito por no tener ingreso.
c) 30% de los que viven en áreas urbanas están en la precariedad:
d) 25 millones de mexicanos viven en áreas sin calles pavimentadas.

Por ello, el Gobierno Federal ha implementado 15 acciones para dar subsidios de entre 50,000 y 70,000 pesos que representan mas de 10 años del programa OPORTUNIDADES y generar un Padrón único de beneficiarios, para no entregar los apoyos a las mismas personas.

Las propuestas fluyeron en el evento. Hubo empresarios que sugirieron hacer un modelo similar al de la industria automotriz, buscando que el ciudadano inicie con su primera casa comprando una usada y luego irla traspasando, con lo que requerirá menor crédito.

Además se deberá llevar un control de los traspasos de casa sin aviso para tener en regla todos los asuntos legales de propiedad.

Por otro lado se propone, que más que hacer desarrollos habitacionales, se hagan “Ciudades” o Macro desarrollos que incluyan servicios integrales de parques, jardines, áreas de esparcimiento, espacios educativos, comerciales, etc…

El INFONAVIT, al cierre del año pasado, sus financiamientos alcanzaron la tercera parte de todo el financiamiento para todas las actividades y clientes que canalizaron los bancos comerciales y de desarrollo para el CONJUNTO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS.

De igual manera, esta misma institución proporcionó, conforma a cifras disponibles, 500 mil financiamientos para vivienda de un total de 1,162,000 alcanzados en 2007, con el concurso de todos los demas organismos e instituciones crediticias.

De acuerdo al reporte de inversión ejercida en vivienda, del 100% de ésta, solo se dedicó el 1.9% a vivienda inicial; 1.3% al mejoramiento físico y el 0.1% a infraestructura, no obstante que ésta última resulta crucial en todo el programa de vivienda.

Por ello, es necesario comenzar a abordar el desarrollo de la vivienda y, fundamentalmente, el de vivienda económica o de verdadero interés social, de manera ordenada y coordinada entre el sector público y privado, a fin de que los financiamientos y sus recuperaciones sean sostenidos, a las vez que la vivienda y las ciudades se desarrollen de manera sustentable.


JUAN FERNANDO PERDOMO es egresado del TEC DE MONTERREY.
Servidor Público, Empresario y Político

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